Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, odrębna własność lokalu mieszkalnego – krótkie porównanie
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest formalnie zbliżone do najmu, ponieważ to forma prawa na rzeczy cudzej.
Prawo lokatorskie to prawo niezbywalne, niedziedziczne, niepodlegające egzekucji.
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa przede wszystkim z chwilą ustania członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej, co jest niejako naturalną konsekwencją zasady związania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego z członkostwem w spółdzielni.
Prawo to wygasa zatem w wypadkach określonych przepisami Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych tj. m.in.:
- z chwilą śmierci członka – zmarłego członka skreśla się z rejestru członków spółdzielni ze skutkiem od dnia, w którym nastąpiła śmierć;
- w przypadku wykluczenia lub wykreślenia członka ze spółdzielni – gdy małżonek osoby wykluczonej z grona członków spółdzielni nie jest członkiem spółdzielni, lokatorskie prawo do lokalu wygasa w stosunku do obojga małżonków, gdyż posiadanie członkostwa jest warunkiem zachowania tego prawa. W takiej sytuacji jednak – (na podstawie art. 15 ust. 2 u.s.m.) – przysługuje małżonkowi wykluczonego członka spółdzielni roszczenie o przyjęcie do spółdzielni i ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, co wymaga jednak zachowania rocznego terminu do złożenia deklaracji członkowskiej, liczonego od daty ustania członkostwa małżonka.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – stanowi ograniczone prawo rzeczowe – ograniczone ze względu na konieczność korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, a także na możliwość rozporządzania tym prawem.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to prawo zbywalne, dziedziczne i podlegające egzekucji. Zatem śmiało możemy zapisać je w testamencie.
Założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest fakultatywne. Księga wieczysta w wielu przypadkach może okazać się przydatna. Przykładem może być chęć obciążenia lokalu mieszalnego hipoteką. Jednakże, założenie księgi wieczystej nie warunkuje możliwości sprzedaży. Sprzedać bowiem możemy także spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, który nie posiada założonej księgi wieczystej.
Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, prawo do dysponowania budynkiem oraz gruntem na którym on się znajduje przysługuje wyłącznie spółdzielni mieszkaniowej.
W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie mamy możliwości obciążenia go umową o dożywocie.
(Umowa o dożywocie jest rodzajem umowy cywilnoprawnej uregulowanej w art. 908-916 Kodeksu cywilnego. W umowie dożywocia właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę. Nabywca w zamian za to zobowiązuje się zapewnić zbywcy lub bliskiej mu osobie dożywotnie utrzymanie.)
Odrębna własność lokalu mieszkalnego
Odrębna własność lokalu to najpełniejsze prawo własności, w którym stajemy się w pełni właścicielem lokalu mieszkalnego oraz mamy prawa do gruntu pod budynkiem oraz nieruchomości wspólnej, która nie jest przypisana do wyłącznego korzystania przez właścicieli innych lokali mieszkalnych. Wielkość udziałów przypadających w gruncie pod budynkiem oraz w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oblicza się uwzględniając powierzchnię lokalu mieszkalnego w proporcji do powierzchni całej nieruchomości.
W przypadku własności udział we własności nieruchomości gruntowej wyrażony jest ułamkiem i tym ułamkiem spółdzielnia mieszkaniowa bez udziału właściciela lokalu nie może w żaden sposób dysponować.
Posiadając odrębną własność lokalu mieszkalnego masz prawo pełnego dysponowania swoją własnością, co oznacza, że możesz mieszkanie sprzedać, wynająć, a możesz również obciążyć je zaciągając kredyt hipoteczny.
Każde mieszkanie stanowiące odrębną własność ma założoną księgę wieczystą prowadzoną przez wydział ksiąg wieczystych właściwego dla lokalizacji nieruchomości sądu rejonowego. Dzięki jawności ksiąg wieczystych, dane w nich zawarte są dostępne dla każdego kto zna jej numer, a rękojmia wiary publicznej pozwala traktować je jako pewne.
Prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego jest zatem zbywalne, podlegają egzekucji oraz dziedziczeniu, można obciążyć je umową o dożywocie.
(Uwaga! Do części wspólnych budynku zalicza się m.in. ściany zewnętrzne, ściany nośne, fundamenty, piwnice, strychy, dach, kominy, pralnie, suszarnie, klatki schodowe, przewody, korytarze, bramy, windy, balkony, a także instalacje centralnego ogrzewania, instalacje wodne, kanalizacyjne czy elektryczne.)
Upadłość lub likwidacja spółdzielni
Jeśli jesteśmy właścicielem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i nabywcą budynku albo udziału w budynku w którym znajduje się nasze mieszkanie nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, to w toku postępowania upadłościowego, likwidacji albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości, spółdzielcze własnościowe prawo do naszego lokalu przekształci się z mocy prawa w prawo odrębnej własności .
